しかし、今年の雰囲気は需要縮小と工事中だった物流センターが続々と竣工し、投資家の関心まで減ることになりました。相当数の運用会社が中心だった投資家は、高金利による金融調達の悪化や工事費の増加などで、他の商業用不動産より投資環境や活動がさらに萎縮しました。先買入が活発だった過去の事例とは異なり、長期賃借人と収益率が担保された物流センターだけがそれでも取引が可能な雰囲気です。今年1万㎡以上の新規倉庫業の登録件数が114件で2017年以後で最も多く、3~4年前から物流センターに対する需要と投資選好度で新規供給が進行された中で、大型物流センターの多数が昨年下半期から今年上半期に相当数完工したりもしました。
しかし物流センターの供給、需要市場がリスクが大きいと見るにはまだ早いか無理な診断です。まだそれでも堅固な方で、市場の自発的な供給縮小とオーダーメード型設立で知識産業センター市場のような状況まで来たわけでもなく、展望もより良いと見られます。今日は物流センターの市場についてお話しました。私も昨日は週末の無理な日程で体調を崩しましたが、幸い一日で吹き飛ばされました。風邪、体調不良で苦しんでいる知り合いの方がぐんと増えましたね。気温差が激しいのでそうらしいです ジェヒョンの皆さん、健康に気をつけて また明るい姿でお会いしましょう。
先日の知識産業センターの現在の状況診断とともに、今回は物流センター市場を見てみたいと思います。
今年基準だけで首都圏に供給された供給量のうち約27%以上が仁川に集中し、延べ面積10万㎡以上の大型物流センター10ヶ所のうち半分にあたる5ヶ所が仁川に位置します。ただし、平沢のような場合、物流センターが相対的に少ないうえに土地費用も安いため、最近投資家と開発会社が好む地域に浮上し、8階19万9762㎡規模の大型新規物流センターが定着したりもしました。首都圏の物流センターの平均空室率が約10%を記録しましたが、低温倉庫まで含めるとほぼ20%に近づくと予想されます。特に仁川が含まれた首都圏西北部と伝統の物流中心地である龍仁、利川が含まれた東南部で空室率上昇が高く、地形上の理由で開発供給が遅れていた南楊州と九里などの東北部空室率は1~3%台の空室率となりました。倉庫賃貸料の平均単価が首都圏は坪当たり(3.3㎡)3万7500ウォンで冷凍、冷蔵倉庫は約6万ウォン水準です。 最近は増えた空室にレンタルフリー(賃貸料無償期間提供)の特典も増加し、実質賃貸料が下落した一部の低温倉庫は常温倉庫と比べても大きな差を見せません
昨年、首都圏物流センターの投資規模は4兆7千億ウォンで、高点だった2021年に比べて50%以上減少した様子です。2021年におよそ800万ウォンまで上昇していた物流センターの売買単価も22年から下落の様相を呈していましたが、今年は去年に比べておよそ30%まで下がっていることが分かりました。優秀な立地に安定的な賃借人を確保した首都圏中心部より非首都圏の投資規模の下げ幅が拡大し、資産別両極化がさらに激しくなったという評価も出ています。私個人的にも資産運用会社や専門投資会社から投資した物流センターの物件受付もある程度は増えた感じです 市場の不安定性で長期賃借に収益率まで設定された物流センターのEXIT時点が例年の雰囲気と違って繰り上げられた感じです
電子商取引の活性化とコロナ特殊による物流センターの供給がここ数年間集中してきました。賃借人があらかじめ選定された状態で使用者の要求スペックに合わせて供給したりもしました。それだけ熱かった市場でした。
常温倉庫に比べてさらに高い賃貸料で収益率上昇を牽引した低温倉庫の供給が多いためでもあります。さらに低温倉庫は常温に比べて需要層が限られている部分もあり、賃借人を探すのがさらに困難な地点があります。来年は建築許可を受けたものの着工をしない現場が多くなると予想され、供給量が下方修正される見通しです。未着工の他にも進行中だったPF事業場が資金調達に失敗し、工事が中断される現場も増加する見通しです。物流センター事業のPF資産流動化証券の金利が最近8~9%台まで上昇し、開発業者が本PFに困難を来たし物流センター完工時期も延期されています。
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